空き家の再生/販売/賃貸

 

■再生した空き家の販売・賃貸

リージョン・スタディーズでは、自社開発した「ヤドカリプロジェクト」(商標登録:第6007740号)の手法により、まちなかに増え続ける空き家の再生と活用を進めています。ヤドカリプロジェクトで再生した空き家は、販売・賃貸しています。ご興味がある方はお気軽にお問い合わせ下さい。

 

■販売/賃貸募集中の作品

ヤドカリプロジェクト#1
「がんばり坂の家」

販売価格:22,900,000円
引渡期日:2020年05月
土地:187.70㎡
建築:木造2F/57㎡/1R+ロフト
※引渡期日までのレンタルも相談可

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ヤドカリプロジェクト#2
「鴨江4丁目の家」

シェア賃料:5000円~
入居可能日:応相談
(耐震工事が2020年5月完了予定)
建築:木造2F/103㎡/5DK

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■ヤドカリプロジェクトとは

  1. 空家を格安で購入する(仕入)
    購入前にインスペクションを行い、比較的健全な住宅を選んで仕入れる。
  2. スケルトンリフォーム(仕上げを剥がす全面的なリフォーム)
    長期優良住宅以上にグレードアップさせ、資産価値を大幅に回復する。この際、既存住宅性能評価や長期優良住宅認定を利用し、性能を公的に証明する。
  3. 自宅兼事務所として使用したのち、公的な根拠に基づく評価額で市場に戻す
    戸建住宅価格査定マニュアルに基づく評価額で転売し、市場に戻す。

転売益を元手に、1に戻り、次の空家を格安で購入・リノベーション……以降1から3を繰り返し、自分はヤドカリのように移動しながら、足跡となる空き家をひとつひとつ蘇らせてゆく。これが「ヤドカリプロジェクト」です。

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プロジェクト・アイデンティティ

 

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ヤドカリプロジェクト全体スキーム図

 

■失われた「住宅の資産価値」を取り戻す

日本に現存する住宅の評価額は、これまで住宅に投資されてきた累計を遥かに下回っています。

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国交省「中古住宅流通促進・活用に関する研究会報告書(平成25年6月)参考資料より抜粋

2013年時点で投資累計額は約890兆円であるのに対し、住宅ストックの現在評価額は約350兆円。およそ500兆円も住宅の価値が目減りしています。この原因は、例えば木造住宅の場合、築後20~25年で市場価値がゼロになる日本特有の住宅評価方法に由来するとされています。つまり日本では「お金をかけて家をつくっても、その家の価値はすぐになくなってしまう」と言えます。

この住宅評価方法は問題視されており、近年改められつつあります。例えば長期優良住宅であれば耐用年数は100年など、性能を保証された家は価値を維持できる新しい評価方法ができており、現存する「タダ同然の中古住宅」も、性能が評価されれば耐用年数を回復し「評価額を取り戻す」ことができるようになっています。

ただし、新しい評価方法はまだ不動産取引市場で定着しているとは言えません。ヤドカリプロジェクトは、この新たな評価方法を率先して利用し、「失われた住宅の資産価値(評価額)」を取り戻してゆくプロジェクトです。回復した資産価値は転売時の評価額として反映され利益を生み出すため、公的資金の助力なしで空き家問題を解決していけるプロジェクトとなっています。

 

■性能保証された中古住宅を、適正な評価額で

市場に流通する中古住宅は「表面を見栄えよくリフォームしただけ」のものが多くなっています。従前の評価方法では、リフォームする/しないに関わらず中古住宅の評価額は大きく変わらないので、再販業者としてはリフォーム代をできるだけ安く抑えることが至上命題になり、結果的に「仕上げだけのリフォーム」に終始してしまいます。これから腐っていきそうな住宅でも、現にシロアリに喰われている住宅でも、うわべだけ見栄えよくして買い手をつけなければ儲からないということです。

しかし、評価方法が改められることに伴って、「性能を保証された住宅」はそうでない住宅よりも高い「適正な評価額」で売買できるようになります。逆に、たとえ仕上げがきれいになっていても、これから腐っていきそうな住宅や現にシロアリに喰われている住宅を高値で売ることはできなくなっていきます。

ヤドカリプロジェクトでは、仕上げだけのリフォームに終始せず、いわゆるスケルトンリフォームにより躯体の健全性を確保しながら、「住宅性能評価」等を利用して建築の性能を保証することで、安全で安心できる住宅へ改修したのち、それを「適正な評価額」で市場に戻します。

 

■空き家を再生し「地域の核」にかえる

ヤドカリプロジェクトで再生した空き家は、自らの住宅兼設計事務所として利用すると同時に、ミニコンサートや料理教室などのワークショップ、ヨガ教室などを開催し、近隣の方にも多く利用して頂ける「地域の核」として親しまれるよう企図しています。

空き家を再生し地域で親しまれる拠点を増やしていくことで、地域全体としても魅力を増していくことを目指しており、浜松では鴨江をその対象地域としています。

yoga

ヨガ教室

jazz

ジャズライブ

workshop

アップサイクル・ワークショップ

ocarina

オカリナコンサート

clarinet

クラリネットコンサート

marukiya

料理教室

 

■次の使われ方も見据えた改修

ヤドカリプロジェクトでは、「転売や賃貸された後にどのような使われ方をするか」も見据えた改修を行います。下図は、第1弾「がんばり坂の家」の改修設計に際して行った市場調査データ。周辺の人口動態や世帯人口、物件の需給状況なども調査し、次の利用形態をシミュレートしています。

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第1弾では建築規模を鑑み、現実性が高い利用形態はSOHOと想定して、ワンルーム空間に改修しています。自由に間仕切ってSOHOとすることはもちろん、近隣事例にもある学習塾などとしても利用しやすくなっています。建築の耐用年数を想定し、除却までにどのような用途に転用されるか具体的に検討しておくことは、長く使われる建築を考える上で大切と考えています。

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SOHOとして利用する場合のイメージ

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昼間は学習塾、夜は住宅として利用する場合のイメージ

 

■ヤドカリプロジェクト応援グッズ

  1. ロゴ入りTシャツ
  2. t-shirts
    カラー
    半袖 3,000円 2,800円
    長袖 3,200円 3,000円
    子供用 2,800円 2,500円

    全てプリント代・シャツ代込みの税込価格です。郵送の場合は郵便局のレターパックで送る予定で、シャツ1〜2枚迄なら360円、枚数が多くなると510円になる見込みです。ご購入希望の方は、ご希望のカラー/サイズ/枚数を弊社までご連絡下さい。

 

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